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日照市新一轮城镇土地级别与基准地价公布实施

发布时间:2017-08-10 10:47:10

8月10日,市政府召开日照市城镇基准地价更新工作新闻发布会。

基准地价是在城镇规划区范围内,在土地定级的基础上,对不同级别的土地,按照商服、住宅、工业等不同用途分别评估,并由政府公布的土地使用权的平均价格。我市现行的城镇土地定级与基准地价成果是2014年5月份开始实施的。根据相关要求,基准地价每3年应全面更新一次。

自2016年5月起,我市成立了以分管市长任组长,市直相关单位负责人为成员的日照市城镇土地定级与基准地价更新评估工作领导小组,全面推进土地定级与基准地价更新工作。经过一年多全方位的调查分析论证,2017年7月28日,市政府以日政字〔2017〕66号文件下发了《关于公布日照市城镇土地级别与基准地价的通知》,标志着新一轮城镇土地级别与基准地价正式施行。

众所周知,土地级别与基准地价对城市经济发展有着重要的指导意义,主要表现为:为政府在土地使用权有偿出让时提供价格依据,同时也为土地使用者之间转让时提供参考依据;为政府征收土地税费提供客观依据;为政府对地价的宏观调控提供依据,引导房地产业健康、稳定发展;为不动产的抵押贷款提供价格依据,为金融市场的稳定健康发展保驾护航。

那么,此次更新的基准地价有哪些变化?会带来哪些影响?新闻发布会上,市国土资源局相关人员进行了详细解读。

焦点一:

日照市这一次的基准地价与原来相比,有哪些特点?是否表示地价提高了?

答:   

与上轮土地级别和基准地价相比,本次土地定级和基准地价有以下两个特征:

一是更新后的基准地价内涵有所变化。本次基准地价更新,容积率界定为商业用地1.7,住宅用地1.7,工业用地1.0。上轮基准地价容积率商业用地为1.5,住宅用地为1.5,工业用地仍为1.0。按照商服、住宅、工业三种用途各划分为5个级别,其中工业用地分为限制区一级、二级,限制区外一至三级。

二是更新后的基准地价更切合实际。本次基准地价更新,是在土地分用途定级的基础上,利用土地市场交易资料,采用多种方法评估确定的,与上轮基准地价相比,更能反映日照市近年来地价变化的规律,成果更为实用。

关于基准地价,总体来说,各个级别基准地价水平都略有上升,但调整幅度都较稳定,没有大起大落的现象。具体表现在:

一是商服用地涨幅较小,地价涨幅在3%以内。其中商服用地一级地地价还略有下降,地价降幅为2.3%。

二是住宅用地总体上来说各级别都略有上涨。但总的涨幅不大,地价涨幅在4%-6%左右。造成这种现象的主要原因是由于主城区的存量土地逐步减少,而需求不断增长,加上土地的稀缺性和不可再生性等因素,造成住宅用地地价涨幅相对商服用地略高。

三是工业仓储用地涨幅较大。限制区一级涨幅2.63%,限制区二级涨幅19.35%,限制区外一级与上轮一级一致,二级涨幅13.64%,三级涨幅10%。中心城区部分区域内已不允许再建工业项目,原有工业企业也逐步向工业园区搬迁,根据《日照市城市总体规划》以及日照市各片区控制性详细规划,工业用地划定了限制区两个级别,限制区外三个级别。工业用地的土地价格与土地取得成本息息相关。2016年省政府公布实施了新的征地区片价,原有征地成本有较大的提高;工业用地一级地主要是港口用地,填海造地的成本上升推升了土地价格的上涨;另外,随着城市化进程的不断推进,市政府愈发重视保障民生,切实提高和保障被征地农民的利益,各项安置补助、社保补助与原来相比均有大幅度的提高,这些都直接推动了工业用地价格的上涨。

焦点二;基准地价的提高是否会对我市招商引资产生影响?

答:

招商引资主要涉及到工业用地方面,本轮工业用地的基准地价与上一轮相比,整体调整幅度并不大,以工业二级地和三级地为例,与上一轮相比,4年间总的上涨幅度分别为7.32 %和5.88 %,年均涨幅不足2%,远远低于地方GDP的涨幅。并且,此次基准地价更新过程中,综合调查了省内周边的基准地价。与他们相比,日照的工业用地地价处于中等水平。

焦点三:新一轮基准地价是否会推高房价?

答:

房地产用地取得成本的问题。基准地价只是确定土地出让底价的基础,只是一个参考。而土地的最终成交价格,则是由市场需求来决定的,主要取决于地块的实际条件、房企对地块的认可程度以及市场竞争激烈程度等供需因素。

房地产的最终价格问题。房地产市场的价格总是在变化,但基准地价却是两到三年一调整。可见,不是基准地价调了房地产再涨价,而是市场变化后基准地价再调整。基准地价更多的是体现往年已经发生的土地价值的变化。房地产最终出售的价格,完全是由成本、地段、质量、市场、群众口碑等多方面因素决定的。如果市场需求旺盛,即便基准地价不调,房地产一样涨价。如果市场不景气,即便基准地价调整了,开发商可能一样会降价来销售。所以说,基准地价的调整,与房地产价格变化没有直接关系,对房价的影响是十分有限的。

附:调整后的土地级别及基准地价(文件)


编辑:佘宗花
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