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李宇嘉:京沪深“卫星城”房价暴涨 限购限贷十分必要

发布时间:2016-04-08 14:33:47

县一级区域也要“限购”啦。4月1日,河北省廊坊市政府发布调控措施,规定在毗邻北京的三河市、大厂县、香河县和固安县实施限购,非本地户籍居民家庭限购一套住房,上述地区购房首付款比例最低限制从此前20%升至30%,这应该是我国县一级区域单独实施住房限购的首个案例。

2015年,北京新房成交了1345万平方米,较2014年上涨23%,达到近十年的峰值。但是,靠近北京副中心通州的河北廊坊市,作为一个三线城市,2015年新房的成交量居然达到1038万平米,接近北京。据悉,廊坊70%的房子卖给了“北京人”,包括被北京高房价挤出的“刚需”,以及因疏解人口而流出的外地人。

2015年,北京新房和二手住房均价分别上涨了15%和25%,但河北廊坊市靠近北京通州的“北三县”(三河市、大厂县、香河县),房价涨幅却是北京的2倍。其中,作为北京“后花园”的三河市燕郊镇,房价一年内涨了一倍。2016年3月,“环京县”各区域房价相比春节前又涨了2000-4000元不等,燕郊房价进一步上涨20%以上,目前近3万元的均价甚至是北京平谷区房价的2倍。

近年来,河北“环京县”,特别是“北三县”,已成为被北京高房价挤出的“刚需”、外来人口“住房梦”、扎根首都的不二选择。每天一大早,一辆辆挤得像沙丁鱼的大巴车便从“北三县”各大住宅密集区驶向北京,傍晚又载着这些人从北京回来,燕郊一个镇就有40多万人这样往返。随着北京疏解人口、产业力度的加大,到十三五末,“北三县”常住人口将达到265万,比2012年翻一倍。

本来,这是一个良好的都市圈发展景象,即人口由特大城市中心区向外围迁移,形成类似于日本东京“市-都-圈”式的都市圈模式、分层住房供应模式,既集聚了人口,发挥城市规模效应,降低了公共服务边际成本,又解决了人口过分集中后的“城市病”。但目前看,北京和“环京县”这种都市圈发展模式,很大程度上还停留在民间和市场自发推动,但秩序却很混乱的“野蛮生长”阶段。

尽管京津冀一体化在加速推进,北京开始有序疏解“非首都功能”,在人口、产业方面“做减法”,河北“环京县”也开始承接一些“非首都功能”的产业与人员。但在轨道交通和公共服务配套方面,具体规划并未制定并“落地”。典型的例子就是,轨道平谷线、6号线到底有无在燕郊设站,一直不明确,“环京县”剃头挑子一头热,京冀两地在产业、人口、服务上的规划无法协同。最后的结果是,“环京县”只是以不断上涨的房价、不断抬升的投机需求,来透支“环京”和京津冀一体化的政策利好。

以三河市燕郊为例,作为一个镇,截止2015年,常住人口已达到了80万人,这是一个中等城市的“体量”。近年来,燕郊有意无意地作为承接北京“刚需”的“睡都”来发展,但在公共服务方面,燕郊是按照廊坊的一个镇来设置公共服务供给的。以交通为例,燕郊距离北京国贸仅15公里,但对外交通完全依靠102国道出行,拥挤程度比北京“睡城”回龙观还要严重,15公里的路程要花1-2个小时。

满眼望去,燕郊在建楼盘和脚手架林立,但火热的建设高潮难掩通勤成本高的吓人,区域内城市管理混乱,教育配套严重缺失,社区服务质量低下,社会治安形势严峻,生活服务低端落后,环境污染抬头等问题。事实上,这是目前三大都市圈内所有卫星城的共性,即与圈内核心城市在产业转移与协作、公共服务衔接上的不足,但地方政府和开发商为追求短期利益,房地产却先行过度发展。

目前,三大都市圈发展和区域一体化的利好,已被高涨的房价透支,但事实上这些利好绝大多数并未兑现。特别是,近期一线城市收紧了限购、限贷政策后,但“去库存”政策利好不断,投资炒作外溢到了一线城市周边的卫星城。百城房价指数显示,今年3月,房价上涨TOP20的城市中,东莞、惠州、苏州、昆山排在前四位,而中山、保定、廊坊分别排在第6、第9和第14位。

一季度,一线城市新房成交量同比仅增27.6%,远低于二三线城市分别58.2%和60.6%的增速。特别是,北上广深周围三四线城市已成为楼市的“暴风眼”。随着产业、人口的梯次转移,住房需求向都市圈内三四线城市转移,这是城市化第二阶段的必然结果,即人口从城市化到“都市圈”化。但是,受刺激政策利好预期和投资投机需求外溢,三大都市圈内卫星城房价暴涨,这是管理层不希望看到的。因此,不管是苏州限制房价涨幅,还是廊坊限制外地人买房、限制杠杆,或者深圳周边的东莞和惠州坚持30%的最低首付比例,笔者认为这是必要的。

通过需求端限制,抑制楼市投机炒作,降低“都市圈化”的成本,为特大城市人口和产业转移和疏导创造低成本的环境,这是第一步。与此同时,在推进特大城市与圈内三四线城市在区域统一规划、轨道交通一体化、基础和市政设施先行建设、教育医疗均等化及异地结算和认定等方面,要建立明确具体的合作机制、实施机制及分阶段任务。涉及到的相关省份和城市,要抓住住房需求向特大城市周围大规模转移的契机,打破“一亩三分地”、注重短期经济绩效和成本支出对比的短视思维,本着人口、产业重构带来的空间资源释放、经济效率提升带来的长期利好,以构建良好的税收分享机制为激励,以省际间和市际间积极有效的公共政策为手段,实现公共服务与产业、人口、住房需求转移同步推进,夯实都市圈和区域一体化的基础。

(作者李宇嘉为深圳市房地产研究中心高级研究员)

责任编辑:吴志斌
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