当前位置:首页 > 房产 > 专家视点
我要投稿

李宇嘉:“金九”旺季不旺 不改楼市回暖趋势

发布时间:2015-09-25 14:50:43

国家统计局近日刚公布的2015年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,与上月相比,70个城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市有一半;同比综合平均价格更自2014年9月份以来首次实现转正。

每年的7~8月是楼市传统的“淡季”,不过国家统计局的数据似乎显示“淡季并不淡”。在楼市政策空前宽松、利率已经降至低位的情况下,市场普遍对于传统旺季“金九”抱有很大希望。

但“金九”已过大半月,情况似乎并不乐观。中国房地产指数系统监测的9月上半月30个城市楼市成交面积环比下降12%。

在楼市长周期增长放缓的趋势下,需求集中的重点城市成交占比明显上升,这些城市楼市走势成为判断全国楼市趋势的“标尺”。

从近期公布的全国数据来看,楼市需求依旧保持旺盛的态势。1~8月,全国商品房销售面积同比增长7.2%,增速比1~7月份提高1.1个百分点。前端销售持续回暖,也被认为是新开工、拿地、开发投资等滞后指标“筑底”和“止跌反弹”的保障。

一般来说,新开工和拿地反弹分别滞后于销售回暖半年和一年左右。因此,业内普遍判断,新开工、拿地和开发投资这三项后端指标将在今年年底“筑底”,并将在明年开启反弹进程。

在供应过剩言论甚嚣尘上、库存压力维持在高位、开发商整体加杠杆较为谨慎的情况下,“金九”会否以惨淡收场?若“金九”失色,是否会冲击到回暖趋势?会不会影响到销售回暖对新开工、土地购置和开发投资“筑底反弹”的传导?

我们首先要对“金九”楼市的现状进行分析。“金九银十”的走势要与7~8月结合起来分析。尽管7~8月主要城市楼市成交量有所下滑,但这是在去年“9·30”新政以来连续反弹11个月之后的正常回调。

由于600多个三、四线城市楼市成交量多数在下滑,因此强势反弹的功劳要记在一、二线城市楼市火热的账上。前8个月,一、二线城市成交量同比增长在50%以上,而7月和8月份的回调也仅仅是在前期高位上适度回落,平均跌幅在5%左右。对于一、二线城市来说,“淡季不淡”应该是对7月份和8月份楼市形势的合理判断。

但近几个月,重点城市房价快速上升,量价在攀升一段时间后出现正常回调是“金九”开局不乐观的原因。另外,进入下半年以后,前期利好政策的边际效应有所减退,而楼市政策整体进入“空窗期”。尽管公积金的使用条件在时隔5个月之后再次放松,但毕竟依靠政策释放出的需求有限。

同时,7月份以来,货币政策宽松也不像上半年那样频繁了。银行存贷差不断收窄,房贷利率优惠幅度也在降低,二套房贷甚至还有收紧的迹象。同时,股市震荡下行,财富效应衰减,冲击部分改善型需求,大城市高价位住宅成交量开始下滑。综上,9月楼市回调是前期过快爬升后的正常调整。

那么,“金九”是否会以惨淡收场呢?笔者认为不会,尽管可能出现“旺季不旺”的情况,但仍旧会保持成交高位。

首先,历年来利率降到低位时,对资金价格比较敏感的楼市都会明显回升;其次,除一线城市,当前贷款杠杆已在历史高位,公积金贷款扶持力度甚至超过历史,近200个城市出台扶持政策,购房成本也降到历史低位;第三,重点城市楼市去化明显加速,一线城市库存消化周期连续低于12个月,开发商在这些城市的补库存进程已开启,近期在一、二线城市拿地有所回升。

本轮楼市回升与过去不同的是,市场并不存在房价快速上涨的预期。8月份房价涨幅均比7月份下降了1个百分点左右,领头羊深圳涨幅明显回落。投资需求退去,在购房环境友好的情况下,房价稳定利于自住需求释放。

 

 

 

另外,一个可喜的迹象是占成交量1/3的二线城市企稳回升,这是东部传统产业转移、就地城镇化、人口产业集聚提升的结果,也将夯实楼市回升基础。

综上,即便“金九银十”不会出现大幅度的增长,但依旧维持在历史成交高位,楼市回暖趋势不改,而新开工、土地购置和开发投资也有望在年底或明年初“筑底反弹”。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

责任编辑:吴志斌
版权声明:凡本网注明"稿件来源:日照新闻网(包括日照日报、黄海晨刊)"的所有文字、图片和视视频稿件,版权均属日照新闻网所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表,违者本网将依法追究责任。

<> 停电公告

电网检修调整停电公告

尊敬的用电客户:因供电设施检修,我公司计划在下列时段对以下线路进行停电检修,现将检修线路、停电区域... 查看详细