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商住房光环渐退 高库存仍需解决

发布时间:2015-06-02 08:16:40

330新政之后,北京楼市屡屡释放利好消息,降息、降准纷至沓来,北京房地产市场也出现企稳回暖的迹象,甚至整个4月北京二手房成交突破1.7万套,创历史新高。在北京一、二手房市场成交如火如荼的大势下,曾经以“稀缺”性在市场上所向披靡的商住房却遭遇重挫,尤其以北京城郊为代表的区域面临去化压力大,同质化竞争激烈的尴尬境遇。

商住库存数据“打架” 郊区去化压力大

陈嘉宁是通州区某项目的售楼员,经过330新政的政策红利,她所在的房地产项目销售业绩上取得十分亮眼的成绩。该项目位于通州核心区,产品类型囊括普通住宅与商住产品,在她眼里,330新政之后前来项目看房的客户越来越多,但是购房者普遍关注的仍是该项目的普通住宅产品,而商住产品却鲜有人问津。

“我们项目是去年拿到的销售证,但是目前项目的商住产品去化较慢,多数仍然是在售状态。”陈嘉宁告诉凤凰房产记者。

陈嘉宁深切的感受到购房者在商住市场出现的观望情绪,让商住房库存去化成为当下各个房企的难题。一组来自我爱我家的统计数据显示,北京2014年商住房月均成交套数为1112套,而2015年第一季度,商住房月均成交套数进一步下滑至782套。与2013年相比,下滑幅度超过50%。而2014年5月至今,北京商住房库存套数为36653套。

面对商住市场所出现的这一特征,伟业我爱我家研究院分析师宋辉认为,商住房以往的客群分两类,一类是不具备买房资格的人群,但着急买房的刚需;另一类则是已经有房,但因为限购不能再买,手上有些闲钱,又愿意做投资的人群。“但是930和330新政以后,改善型需求被释放,面对限贷放松、首付成数下降、利息降低的情况,这部分手上有闲钱的购房者开始转向改善。因此,之前购买商住项目的需求反而有所萎缩。”宋辉表示。

然而来自各个机构的统计数据并不统一,中原地产研究部的统计数据则显示,目前北京整体商用物业(包含期房、现房)商铺写字楼等合计库存为3.9万套。其中大约有60%可用于类居住的商住物业,合计为2.33万套。

不难发现,2.33万套与3.7万套的商住房库存,在数据上有着不小的差距,对此,中原地产首席分析师张大伟给出的解释是,由于2012年采取分步开发建设的方式,房地产交易权属管理系统在衔接过程中产生了部分实际已售但系统未及时核销,以及期房转现房后未核销期房而重复计算的无效库存。

“但是不管数据显示是怎样的,无疑未来北京部分区域的商住房去化压力普遍存在。”张大伟表示。

“从数字上可以看出,大兴、通州、房山三区商住房库存量分别为8839、9460、6558套,仅这三个区域的库存量就合计高达2.4万套,占据了全北京商住库存的大部分。”宋辉认为。

投资前景黯淡 商住房北京市场现尴尬

事实上,即便是北京商住市场库存居高不下,但是仍有诸多商住盘纷纷入市,其中以门头沟、房产、大兴、通州等区域较为集中。

如北京通州区域,经过记者梳理发现,目前该区域在售的具有代表性的商住项目包括合生悦上城、首开万科台湖新城V公馆、富力尚悦居等,商住房库存量为9460套,多个项目商住产品类型、定价区间差别不大,目前在新房与二手房市场一片向好的趋势下,位于通州远郊区的商住房市场十分尴尬。

“商住房在北京市场目前有点尴尬,一方面是因为郊区县近几年商业金融用地集中出让,阶段性形成存量攀高,且商住项目由于各城区土地出让和规划的限制,供地也很集中,开发商为了快速回款,运营商住项目的策略基本类似,形成同质化竞争激烈的情况。另外,商住房的销售依托于周边社区的成熟度和商业项目的成功与否,而目前大多数商住项目集中在通州、大兴、房山等五、六环外的地方,这些位置的商业基本无人去开店,而大型商业体——奥特莱斯,选址在此也太偏远。”宋辉告诉记者,这也让商住房的投资前景越发暗淡,投资商住房的购房人入手之后,基本很难在短期内再出手。

而投资回报率的低下以及生活成本的居高不下也让商住房的投资前景愈发黯淡。

家住北京的肖先生这些年通过房地产的投资取了不小收益,这些年她自己不仅投资了商铺、普通住宅还包括商住房等房产项目。但是几年下来,通过收益对比,商住房相比商铺与普通住宅的利润率明显较低。

2012年,在各种广告轰炸之下,肖先生购置位于朝阳区草房的北京像素项目,本想着在限购大背景下,该项目会取得良好的投资回报,届时转手应该也不是难事。然而,在该商住项目开始交付使用时,商水、商电,高额物业费等掣肘开始渐渐浮现,转手时无人接盘的现象也困扰着肖先生。

由于商用水电和民用水电在价格上存在较明显的区别,且多数公寓没有煤气,公寓人群相比普通住宅居民,日常用电量会更大,因此公寓的水电费计费标准,直接关系着购房者入住后的居住成本。

“大约要贵一半。”肖先生告诉记者,一年下来,高额的使用费用,会造成许多买房人直接放弃,而出租房子,商住房普遍不通燃气,且居住与办公人员复杂,租户普遍认为这样居住环境与自己的预想差距太大。

除此之外,根据现行国家规范和地区规定,目前居民住宅的层高最底不得小于2.8米,而商住房层高普遍徘徊在4.2——4.5米上下,“个子稍微高一点,就能摸到顶层的天花板,这样的居住环境十分压抑。”肖先生一脸苦恼诉说着商住房所带来的惆怅。

商住项目不仅在自住方面存在各种“硬伤”,在交易环节也是备受冷落。据我爱我家通州果园门店负责人介绍,商住房的交易成本要远远高于普通住宅,如普通住宅满2年可以免交营业税,而“5改2”之后,这样的免营业税房源充斥整个房地产市场,购房者可选择的余地也较之间大了许多。但是商住房的交易成本始终未变,不管该商住房持有几年,出售时都要缴纳3%的契税,其他税费则与普通住宅一样居高不下,同时,商住房还要缴纳30%-60%的土地增值税,这样对比下来,商住房在转手之际,其税费要高出普通住宅一大截。

商住项目扎堆 销售艰难

近日,记者探盘通州区域商住房项目,据了解,通州区是近年来商业金融用地供应较为集中的区域,而商住房库存也为9460套,居于北京市各区域商住房库存之首。

在通州首开万科台湖新城V公馆售楼中心,该项目销售人员介绍,项目目前在售产品为40-60平方米的精装LOFT产品,产品最低总价130万元/套。

由于是周末,该项目销售中心还是迎来了不少看房的客户,项目销售人员表示,目前项目在区域内算成交较好的商住房,在售房源比较紧俏,由于总价较低,吸引了不少客户前来看房。

来自北京亦庄区域的陈先生已经看过多个商住房项目,对于通州首开万科台湖新城V公馆项目还算满意,考虑购置商住房的主要原因是总价低廉,且精装修,收房即可入住。

但是这种热闹场面并不多见,在记者走访的区域内其他商住项目销售中心发现,看房客户凤毛麟角。

亚豪机构市场总监郭毅分析,政策利好并未覆盖商住,反而分流了商住 的置业需求。无论是“9•30”,还是“3•30”政策,均是针对于住宅属性的商品房,购买二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后,商住房首付依然维持着5成首付。二手房营业税的减免政策中虽然商住产品也能享有一定利好,房产年限在2~5年的商住产品,营业税由过去的全额征收改为差额征收,但同样年限的普通住宅免征营业税,无疑让购房者选择的天平向普通住宅倾斜。

责任编辑:吴志斌
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