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上海楼市陷涨价恐慌? 专家:下半年或现调整周期

发布时间:2016-04-20 09:24:31

数据显示,目前,上海楼市的存销比为7.3,也就是说市场上的供应量仅仅能够维持约7个月的销售时间,后续补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

李佳(化名)怀疑自己患了“买房焦虑症”。

随着婚期的临近,在一线城市上海打拼了5年的李佳想和男友共同在上海买一套婚房,而他们的看房思路大致分为两种:一种是买市区内的二手房老小区,一种是买外环外的新房。

“在上海火车站的老小区我们看了不少,有谈家桥路的,有洛川北路的,离地铁站近的80年代的50平方米的老小区每平米在3万多,而离地铁站远一点的户型差一点的在2万多,学区房每平方米在4万多,我们暂时也不会考虑学区房。”李佳描述着目前的看房情况。

李佳告诉记者之前看中了一个50平方米的二手房,但是还未来得及和家人商量,“房子却被定走了”。

李佳告诉记者:“春节过后,也听到了房东频频跳价的说法,而且中介也告诉自己尽快出手,不然房东涨价就后悔了。”

而对于新房,李佳确实有些后悔,她说:“去年年底看中了位于川沙附近的房子,属于迪士尼板块,均价在2.2万元,因为春节前后各种事情耽误了,而这两天再去看,均价涨到了2.7万元,部分户型好的单价涨到了3万元,过了一个年,单价上涨了5000多。”

对于李佳来讲,买房属于刚需,而对于老上海人杨先生来讲,他买房就属于改善型需求.杨先生想把自己位于杨浦区的老房子卖掉再置换一套大面积的新房,但是在卖房时,杨先生告诉记者:“现在都在涨价,挂到4万多,我是学区房,不愁卖的。”

但是杨先生却对买房感到焦虑,“目前还在观望,价格上涨太快,不仅如此,而且很难买到”。就在上周,位于上海虹口区的新盘开售,动辄上千万的房子,一售而空,开发商当天就卖了36亿元。

无论是从刚需到改善型需求,一线城市都陷入了春节后涨价的心理预期,而在这种心理预期下,“房东跳价”,“一售而空”,“抢房”现象不断出现,又一轮新的涨价潮已然到来。

节后飞涨与库存告急

在春节楼市近乎休眠的前提下,上海房价确实迎来了恢复性的回调,继续去年的上涨趋势。

据上海链家市场研究部监控数据显示: 2月15日—2月21日,全市商品住宅供应量为7.69万平方米,成交量为18.48万平方米,成交均价为每平方米35894元,环比上涨7.54%。

从成交价格来看,开发商在春节后均上调了售价。例如,上周开盘的3个项目中,位于虹口四川北路板块的“瑞虹新城怡庭(楼盘资料 图库)”项目,网上房地产报价为每平方米66600-86300元,较去年10月该期产品开盘报价上涨5.76%-16.43%。另外开盘的两个项目,此次推盘报价较去年10月加推也有明显上涨,平均涨幅超10%。

在二手房方面,根据中原地产统计,春节后首周,全市新增挂牌量共计13599 套,成交7440套。二手住宅挂牌均价每平方米 31234 元,环比上涨 2.22%。

中原地产从门店反馈的消息显示:“当前业主看涨意愿强烈,目前跳价案例的比重已达到5成以上。尤其是中高端区域跳价业主居多, 幅度在 3%-5%”。

对于春节后的上涨行情,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为:“近期上海楼市出现亢奋的态势和契税等政策调整有直接的关联。在春节后的成交结构中,仍然以改善型和豪宅项目为主,部分千万级以上的楼盘,能够因为契税税率的调整而出现实质性成本下调的利好,而对于部分房企和房东来说,也会据此调整新的价格,最后房价总体上会出现一个比较明显的上涨。”

对于目前的涨价预期,严跃进认为:“快速的上涨会干扰市场预期,引发市场恐慌,加大购房成本,使得既有的有利于购房者的政策大打折扣,而且不排除会引发银行信贷资源的紧张。”

严跃进指出,目前全国的楼市持续分化,一线城市出现快速上涨的局面,而三、四线城市库存仍然居高不下。从2016年1月份的数据可以看出,一线城市库存继续出现环比和同比双双下滑的态势。

数据显示,目前,上海楼市的存销比为7.3,也就是说市场上的供应量仅仅能够维持约7个月的销售时间,后续补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

上海中原地产分析师卢文曦认为:“除了供应量不足外,目前,房企的惜售心态浓厚。二手房市场中虽有挂牌,但是销售诚意不够,挂牌高企或者跳价现象比较明显,导致市场实际可售房源并不多,选择面窄。”

非理性繁荣与调整预期

对于近期上海房价快速上涨的趋势,卢文曦认为一线城市房价并非没有天花板:“目前房价上涨有些非理性,所以个人认为有泡沫,而且风险可能在不停累计和增加中。尤其是土地市场,未来售价比当前同类产品要高出30%甚至50%以上,风险已经比较大了。之前政策刺激的改善需求,目前来看,原来外环以刚需为主,现在改善比例也提高到五成,而中心区域八成以上,这部分需求已然释放差不多了,所以后面可以腾挪的空间有限。2016年下半年上涨动能或将不足。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为:“2015年下半年,央行三次‘双降’之后,上海楼市需求已经大量透支,但是由于供应量的减少和政策的持续刺激,2016年上半年上海楼市将呈现量跌价稳态势,但是,下半年开始由于需求的过度透支,新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。”

目前,由于去年房价的大幅上涨,一线城市中深圳已经开始显现出调整信号。此前,深圳市深圳市住房和建设局局长杨胜军就表示:“深圳政府正在研究采取措施调控房价,并且会加大保障性住房建设的力度。”

卢文曦认为:“短期来看,深圳在酝酿压制性政策,这是信号。如果短期内上海房价出现快涨,不排除有响应措施跟进。因为年初上海对楼市调控口风就是从严从紧。”

在今年年初,上海市发展和改革委员会、住房保障和房屋管理局在“总结2015年、预判2016年上海楼市”的内部研讨会上就明确提出,今年要“严防房价过快上涨,从严执行限购、二套房贷政策”。

 

责任编辑:吴志斌
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