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中国房地产已开始逆调控 第三轮救市可能考虑减税

发布时间:2014-10-22 10:24:00

利率市场化之后,银行有限的资金更愿意放给利率自由浮动的企业,房贷是有上限的,年化平均利率只有7%左右。对于购房者还认为很高,但对于银行,它已经很低了。因为存款成本也在上升,无利可图啦。现在央行新政要银行对首套房利率再下行,实际上它是做不到的。第三轮救市可能考虑减税。这一观点值得关注。

限购和限贷,本是房地产调控的两把杀手锏,但现在情况已发生根本性变化。前有42个地方政府先后松绑限购,后有央行松绑房贷。确切地说,中国房地产已经开始明确转向逆调控。

根据国庆黄金周期间楼市销售数据,一线城市成交量依然下滑,北上广成交量同比下滑三成,深圳下滑了18%。相比之下,已经“松绑”的二线城市则出现了另一幅情景。

国庆期间,武汉新房成交1785套,较去年同期涨28%。南京日均签约量400套以上,比去年同期涨48.44%。更有全国性的地产代理机构表示,“十一”黄金周成交量环比上涨100%,接近2013年黄金周水平。

2008年和2014年楼市刺激政策对比

野村证券认为,中国2013年城市住房竣工建筑面积是25.96亿平方米,并且人均住房建筑面积上升至30.6平方米,超过日本1988年的约30平方米,而到2017年的时候,中国城市人均住房面积将达51.1平方米。

这意味着,届时中国城市的人均住房面积将仅仅低于美国,而高于除了美国之外的所有发达国家,但是按照中国的收入水平来看,实际上是无法消化这人均51.1平方米的供应量的,所以供应严重过剩,价格一定会暴跌。

西南财经大学经济与管理研究院院长甘犁表示,央行救市政策出台以后,市场的反应仅仅是持平,后续不乐观。比较一下08年和2014年的楼市刺激政策,我们可以大概分析未来房价的走向。

大家对2008年的楼市刺激政策一定记忆犹新。2008年下半年,国际上受金融危机的影响,国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进,以及经济进入调整期等因素的影响,楼市出现涨幅下降的趋势。当时楼市是由一线城市暴跌进而引发二三线城市楼价发生变化。

2008年10月,财政部、央行等推出一系列就是措施,包括首次购房最低首付调整为20%,契税税率下调到1%,个人房贷利率下限针对性下浮30%等。

2014年,中国经济整体处于下滑趋势,在居民收入预期下降,货币政策偏紧等环境下,全国房地产市场跌入下行通道。各地楼房成交量不断萎缩,库存量持续攀升,楼市陷入沉闷氛围中。土地市场也“由热转冷”。

在楼市趋冷背景下,全国近50个大中城市实施近4年的限购政策全面松动,仍在执行限购的城市就只剩下北京、上海、广州、深圳这四个一线城市。9月30日,央行出台房贷新政,涉及“贷清不认房”、“最低7折利率”等优惠政策。

七折利率优惠银行做不到

那么,中国央行出台房贷新政,楼市会买账吗?从目前情况来看,对新政能否执行仍存质疑。尤其是房贷利率七折的优惠更如同空中楼阁。

资深房地产专家韩世同认为,现在银行资金成本偏高,中国央行新政对银行是亏本买卖,必然做不到。

利率市场化之后,银行有限的资金更愿意放给利率自由浮动的企业,房贷是有上限的,年化平均利率只有7%左右。对于购房者还认为很高,但对于银行,它已经很低了。因为存款成本也在上升,无利可图啦。现在央行新政要银行对首套房利率再下行,实际上它是做不到的。

第三轮救市可能考虑减税

中国住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何,如果市场反应不行,应该还会再考虑下一步放松。

那么,根据目前的情况,第三轮救市真的要来了吗?接下来楼市要怎么救?

上海易居房地产研究院副院长杨红旭说,今年以来的救市政策,可以视为三步走,下一步可能要考虑减税了。

第一步是限购放松,基本上从五六月份开始;第二步是限贷放松,9月30号以央十条为标志,已经开始放松了;第三步就是减税,税收减免。

据多位房地产人士分析,减税的说法也许并非空穴来风。方圆地产首席市场分析师邓志浩就预测,如果10月地产销量再不起步,个人住房转让营业税征免时限可能由5年恢复到2年。

对此,韩世同分析,有这种可能性:

两年和五年都是带有一种限制性的征税,目前这个环节应该是减轻交易税负,如果通过减负就能促进成交的话,我觉得这是一个好的举措。

目前,新政效果还有待观察,不过,地方政府新一轮的“救市”迹象已经显现。武汉二套房公积金限贷松绑,最低首付降到3成。天津限购限贷双双解绑。地方政府官员频繁进京表达楼市诉求后,可以预期,楼市博弈不会就此止步。

中国房价还会涨十年

虽然,地方政府已出台松绑限购政策试图救市,但中国楼市依然存在着坚定的看涨派,任志强与郎咸平就是看涨派里的中坚力量。

任志强与郎咸平并不认同中国楼市已经出现了拐点,依然坚定地认为,中国房价还会疯狂飙涨,无论是自住还是投资,要买房子都要趁早。

在任志强看来,楼市崩盘论就是胡说八道。任志强称,美国的房价对家庭收入比仅为4.3,算是房价过高吗?但为什么会出现泡沫破裂?原因一是购房的个稅减免政策而造成的房价过高;这也许与中国正好相反。

二是向低收入家庭提供降低贷款标准的个贷;这与中国也恰恰相反。三是敎育,四是房价未列入CPI,五是限制供给。无法找到中国泡沫的论据。

经济学家郎咸平也表示,当前在我看来,事情没有如此简单,真正的房价泡沫破灭还没有来临,恐慌型的暴跌,不会在2014年上演,现在的降价,只是偶尔的歇脚,并不会持续太长的时间。

甚至在郎咸平看来在未来二三十年中,上海的楼市,仍然会保持现状,不会有大的变动。如果现在就认为上海房子会崩盘,那就有些痴心妄想了,我相信他仍旧会已平稳的方式过渡,他仍旧会是经济支撑的重要砝码。

任志强指出,今年房地产销售增速下降,但并不可怕。在城镇化推进背景下,房地产市场整体形势不变。借鉴国外经验,城镇化率一般达到70%后,城镇化进程才会趋于平稳。目前中国城镇化的快速增长必然带来房地产需求。

郎咸平也认为房产依旧是保值可信赖产品,他表示,房价未来还要涨,并且将继续遵循一线城市涨幅大于二三线城市的规律,长期来看,选择其它投资产品就要自求多福了,房地产仍然是最保值的产品。

责任编辑:吴志斌
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