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户籍改革挂钩去库存:农民工市民化路径显现

发布时间:2015-12-22 14:21:05

“如果把这种表态仅仅理解为"去库存",未免太表面了。”一位接近决策层的权威人士向21世纪经济报道表示,对于楼市高库存的判断,早在一年多前就已定性。

住建部此前曾发布文件,支持房企将过剩房源向社会出租,并强调库存高企的三四线城市无需再盖新楼进行安置。

见习记者 张敏北京报道

尽管中央经济工作会议尚未召开,但监管层的一系列表态,已经勾勒出未来房地产调控的基本脉络。

12月14日,中共中央政治局召开会议强调,化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。其中,“农民工市民化”的提法与此前市场传闻的“财政补贴首次进城买房的农民”不谋而合,也被认为是最大亮点。

此前的11月11日,李克强总理在国务院常务会议上指出,以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。这种提法还是首次。

权威人士指出,将户籍改革、农民工市民化与房地产去库存直接联系,包含着与以往完全不同的政策思路。其背后的逻辑是,在房地产市场内生动力不足的情况下,将行业重新置于城镇化和人口流动的大背景下,为其发展提供更为深远的空间。而“去库存”仅仅是这种变革的第一步。

“去库存”表象背后

在中央政治局会议之前,高层曾三次在公开场合提到房地产,其核心内容十分一致,直指“去库存”。

“如果把这种表态仅仅理解为"去库存",未免太表面了。”一位接近决策层的权威人士向21世纪经济报道表示,对于楼市高库存的判断,早在一年多前就已定性。

住建部此前曾发布文件,支持房企将过剩房源向社会出租,并强调库存高企的三四线城市无需再盖新楼进行安置。

如今,“去库存”的重要性陡然提升,在上述人士看来,是因为房地产市场的颓势已经拖累了经济增长。“过去这些年,房地产与宏观经济的互动模式主要有两种,第一种是房价上涨过快时进行打压,第二种是经济增速放缓时给予楼市支持,如今的情况就属于后者。”

他认为,要解决这一问题,不仅仅是“去库存”那么简单,监管层的根本目的,是寄望房地产业诞生新的增长力,在“稳增长”中继续发挥作用。

这种思路有迹可循。继去年7月国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》后,今年11月9日,中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示,如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米,住房需求基本得到满足,但外地非户籍人口拥有的房子很少。

李克强总理提出的“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”,以及中央政治局会议释放的最新信号“农民工市民化”,被认为与此一脉相承,且将是今后的主导思路。

值得注意的是,以往的房地产调控政策,则专注在信贷、税收、限购,乃至保障房等领域,甚少与户籍直接挂钩。

为何会出现这种不同?该人士表示,其一,经过多年的高速增长,房地产市场供应过剩,行业的内生动力不足,只能借助外部力量来推动。其二,站在经济增长的角度,推动“农民工市民化”还可加快产业结构调整,消化过剩产能,并推动房地产业长期发展。

人口流动与房地产

上述户籍改革的思路,无法脱离另一个大背景,即城镇化带来的人口流动。

今年11月,习近平总书记就“十三五规划”起草情况说明时表示,按照常住人口计算,我国城镇化率已经接近55%,城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高,这7.5亿人口中包括2.5亿的以农民工为主体的外来常住人口。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示,按照国际惯例,在城镇化率从30%向70%演进的过程中,经济增长、人口流动还会保持在较高的速度。按照我国的城镇化率,房地产业仍然存有增长空间。

回顾历史,城市化进程推动的人口流动,对于我国房地产市场的发展有着决定性影响。

中信建投的报告指出,过去30多年来,我国经历了3次大规模的人口迁移,其迁移轨迹与房地产市场的发展十分吻合。

其中上世纪90年代相比80年代,户籍人口和流动人口迁移量都增长了近4倍。从区域上看,东部地区迁入人口比重持续增加,而中西部区域人口则保持净迁出。

第三次迁移发生在21世纪以来。在“马太效应”的作用下,全国人口流迁规模和速度持续强化。东部地区的人口迁入量仍然占有绝对优势;西部地区虽有大量人口迁出,但仍然具有一定的凝聚力;中部地区则首次成为全部净迁出地区。

按照该机构的观点,人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构分化,甚至是主导市场的唯一要素。据统计,2014年,东部地区、中部地区和西部地区实现房地产销售金额分别为59%、23%和18%,销售面积分别为48%、30%和22%,东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。

分析人士指出,如果此轮户籍改革和“农民工市民化”能够顺利推进,将可能带动人口的下一轮大迁徙,并真正开启房地产市场的“白银时代”。在人口红利逐渐消失的情况下,这种迁徙尤为重要。

楼市政策的主与次

尽管中央经济工作会议尚未召开,但综合各项公开信息,未来房地产调控的脉络已经十分清晰。上述权威人士表示,从主次顺序来看,与城镇化有关的户籍、土地等政策将作为未来的主导,为房地产发展提供长期动力;传统的信贷、税收等层面也将有所松绑,以促进市场成交。

其中,此前市场传闻的“财政补贴首次进城买房的农民”,也被认为有其可行性。今年12月初,河南濮阳出台《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》,明确对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元,对第二套改善性住房每平方米补贴100元,对购买二手房的每平方米补贴200元。

中原地产的分析认为,未来与房地产有关的信贷政策有放松的可能,如进一步下调首付比例等。但作为一项抑制需求的“负面政策”,房产税的推出会愈加谨慎,并有可能延缓出台。

但对于人口流动与化解楼市库存的关系,仍然存在不少疑问。

杨红旭指出,按照现有的城市资源分配情况,未来人口仍然主要向一线城市和东部城市流动,中西部地区由于缺乏城市资源和产业配套等,将继续成为人口流出地。

楼市库存的分布区域恰恰相反,库存主要集中在二三线城市和中西部地区,一线城市和东部地区仍然面临供不应求的局面。如此一来,人口流动的方向和去库存目标出现区域性错位。不但庞大的楼市库存难以消解,一线城市的供应压力反而会加重。

中信建投的报告也指出,一线城市和紧邻三大经济圈的次中心城市,仍将享受外来优质人口流入带来的人口红利。除非出现国家层面的重大政策,如京津冀、长江经济带、一带一路等,否则人口迁徙的方向很难发生变化。

与新一轮政策调整并存,房地产市场也已经进入到调整期。中国房地产业协会副会长任志强近日表示,未来6-7年间,房地产销售面积每年维持13亿到14亿平方米的水平,难以继续增长。其他相关的指标则逐步触顶回落。

对于房价,任志强认为,受货币发行量和通胀水平的影响,房价仍有上涨动力。

 

责任编辑:吴志斌
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