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李宇嘉:大城市住房保障的新逻辑

发布时间:2015-12-08 10:01:36

当关内所有旧改项目的售价均突破每平方米5万元时,也意味着深圳市区房价进入了“5万元”时代,而这仿佛是在一夜之间发生的。但是,即便如此,即便深圳房价今年以来上涨了40%多(官方数据),你也千万别以为房价“到顶了”或未来会大掉。因为,今年是开发商史无前例地“抢食”深圳旧改盛宴的一年,看看华润、招商、恒大等龙头开发商储备的旧改占地面积,你可能会做出一个判断,5万元或许并没有触顶,未来深圳房价上涨空间或又被抬升了一个阶梯。

被高房价“逼疯”的不仅仅是城市新移民、无房户,还有城市主政者。对于致力于建设国际创新型城市、创业之都、“中国硅谷”的深圳市政府来说,吸引人才、留住人才无疑是头等大事。但毫无疑问,不管是新进入深圳的人才,还是迟迟没买房的人才,绝大部分已被房价甩出N条街了。如果人才连房子都买不起,多有挫败感啊!更甚者,若房价居高不下、炒作成风,何来踏实专研、创业创新?

显然,政府意识到这个问题了。而且,在深圳这样土地枯竭的城市,新增土地只会“出地王”、旧改只会推高房价。在市政府一次内部会议上,主管领导直言:“人才往往都在傻呼呼地搞科研,哪懂得选择最佳买房时机,我们一定要帮他们解决住房问题”。于是,稍注意的人会发现,今年是深圳市领导对“高房价”和“人才住房”发声最多的一年。刚刚结束的“高交会”上,市长许勤指出,高房价是事关深圳科技创新的“大问题”;书记马兴瑞近日视察南山旧改时指出,旧改要和保障房建设对接起来。

看来,确实是市领导在事后做出了工作部署,责成住房保障部门研究人才住房问题。近日,据深圳市住房研究会(住房保障部门“智囊”)介绍,深圳市将在全国率先探索实施保障房内部流转、封闭运作的政策。说白了,就是以后分配的保障房不能上市交易了,必须在保障对象中内部交易,专业术语叫做“内循环”。

据介绍,深圳保障房“内循环”包括三个部分:首先,公共租赁住房的承租人之间,可以申请同城异地置换;其次,已购经济适用住房和安居型商品住房的个人,向轮候在册家庭自由转让其所购住房;最后,已购公共租赁住房和安居型商品房的重点企事业单位,面向市区两级重点企事业名录中企业,整体转让其所购住房。

“内循环”迫不得已,因为政府手里已经没有多少土地来建设保障房了。作为面积最小的一线城市,深圳土面积只有1995平方公里,还没有内地一个普通县的土地规模大。30多年的高速发展,已让这座城市的土地“家底”消耗殆尽。官方最新数据显示,到2020年,深圳可供新增建设用地甚至只有8平方公里了,这里面还包括产业用地、市政及公共服务设施用地,留给住宅的用地少得可怜。

近年来,深圳市住房保障的重点,在于解决福利房历史遗留问题,户籍低收入人口“应保尽保”。未来,深圳住房保障将真正转向人才安居,这是深圳住房保障政策的重大转变。问题是,人才住房的需求体量太大了,远远不是原来“保公务人员”、“保户籍低收入”的政策框架能解决的。于是,开辟一个独立于商品住房市场的保障房流转市场,让保障房在人才内部自循环,无疑是解决问题的捷径。

这或许透露出一个信号,即在“去行政化”、完成住房市场化“未竟之路”、人口进城“弃小从大”的背景下,类似于北上广深之类的超级大城市,商品住房价格上涨或许是谁也挡不住的事情。因此,政府也就有了这样的认识和行动逻辑:将该保障的对象保障到位,压力也就小多了,北京共有产权住房是这样的,上海韩正的“土地新政”是这样的,深圳人才安居也是这样的。至于商品住房价格,该怎么涨就怎么涨吧!于是,我们看到,即便面粉贵过面包、“地王”不断被刷新,开发商也会毫不犹豫地“疯抢”一线城市的土地,“围猎”旧改以抢占未来市场制高点。

(作者李宇嘉系深圳市房地产研究中心高级研究员)

责任编辑:吴志斌
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