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楼市这半年 超10亿元地王卖出219幅

来源:日照新闻网 发布时间:2016-07-21 18:04:42

  这是房地产“最好”的半年,也是房地产“最坏”的半年。

  受益于显著回暖的楼市,2016年上半年成为房企销售业绩最好的半年,销售排名前100房企的销售金额同比增幅达91.4%。同时,2016年上半年又是让房企头疼的地王年,2016年上半年,全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219幅,其中溢价率超过100%的地块达到了109幅,溢价率超过50%的地块更是多达167幅。

  在房企纷纷公布半年度销售业绩的时候,大部分房企都超过预期完成了上半年的任务,也有少数房企在这一轮竞争中开始落后。跑得比以前快已经不是衡量的标准,跑得比其他房企更快才是每个房企必须修炼的内功。随着地产进入贴身肉搏时代,房企们都不得不打起精神,去面对暗流涌动的局面。

 超过60%完成率

  克而瑞对33家官方公布销售业绩的房企统计发现,其合计销售业绩高达11525.72亿,比2015年同期的6600亿上涨幅度高达74.6%,而销售面积也达到了9473.9万平方米,同比上涨51%。

  其中同比涨幅超过一倍的企业多达12家:金茂、碧桂园[-1.04%]、融创、龙光、时代、新城、中骏、瑞安、禹州、景瑞、旭辉、金地等企业。同时,这些房企销售均价也出现了不同程度的上涨,其平均涨幅为15%,这里面很大程度的原因是整个一二线城市的房价上涨。

作为最好的时代,这些房企创造了历史。

  根据统计,该33家房企平均完成年度任务指标65%,历史首次出现上半年平均完成指标过半的现象,远超往年平均完成率。

以碧桂园为例,其销售排名成功进入房企前三,对于重仓三四线的碧桂园而言,无疑是创造了良好的业绩。其数据显示,上半年销售金额1226.2亿元,同比上升127%。受益于上半年热点城市供不应求、购房者对房价预期提升等情况,碧桂园在江苏太仓、句容等地开盘场面均十分火爆。“五一”期间碧桂园全国11盘同步开盘,3天认购金额超过160亿元,其中4月30日单日认购便突破100亿元。

  碧桂园的开发模式特殊,以一线和二线城市周边的县城大盘为主要产品,虽然其在一二线城市核心地段鲜有产品,但是靠着这样的错位竞争,其每年的销售增幅也远远高于同行。而由于这样良好的行情,碧桂园上调今年销售目标,从原定的1680亿元提高到2200亿元。

同样表现出众的融创中国[-0.20%]2016年上半年销售金额560.3亿元,排名第8位,其中二季度363.4亿元的销售金额在一季度的基础上又提升了84.6%,与去年同期相比增幅更是达124.6%。由于融创当前已完成了全年800亿元销售目标的七成,最终年度销售金额首次突破千亿大关应当不成问题。

  值得一提的是,融创在房企中也算比较“奇葩”的一个,其通过并购的策略不断扩张自己的项目和城市布局,并快速扩张。《第一财经日报》记者梳理发现,通过并购扩张策略目前融创在中国6个区域、23个城市布局,共计有126个高端项目。

  而“黑马”旭辉集团更是销售超过预期,旭辉集团2016年上半年销售金额308.7亿元,排名第17位,首次进入TOP20。旭辉控股在公告中表示,集团已上调2016年全年合同销售目标20%,由原定的365亿元调升至438亿元。

  刚刚从福建搬家到上海的闽系房企正荣地产在今年上半年销售业绩为202亿,排名全国25名。记者注意到,今年上半年正荣已进入的区域房地产市场表现都非常不错,尤其是长三角区域的上海、南京和苏州,目前长三角区域的销售额已占到正荣地产销售业绩的半壁江山。

  优等生如何完成指标

  事实上,在地产行业红海里面,只有更加勇猛的“野兽”才能突出重围。

多位业内人士指出,重点布局一二线核心城市,是多数企业高速增长的基础。例如北辰实业[0.00% 资金 研报]只在北京、长沙、苏州有项目,但是上半年销售增长高达331%;鲁能上半年销售金额同比增长469%至273.7亿元,一线和二线城市占比分别为18%和62%。龙湖、旭辉、滨江等规模房企也凭借着一二线城市的项目布局取得了不错的业绩。

  以龙湖为例,2016年上半年合约销售金额达到385亿元,同比增长了78.16%,5月份单月销售更是首次突破100亿。

事实上,近年来龙湖不断调整布局,聚焦一二线核心城市,现在良好的布局效果开始显现。苏州龙湖狮山5月开盘,2小时便销售700套,揽金35亿元。据了解,除了北京地区计划今年冲刺百亿外,龙湖预计南京、苏州的销售额也将达40亿~50亿元,为企业销售增长添加新的动力。

  此外,城市深耕也给房企带来了更多的活力。由于大部分房企都开始集中布局一二线城市,因此如何进行城市深耕节约销售成本就成为每个房企都需要考虑的。

  区域深耕型房企很典型的就是融创中国,2016年上半年,分布于14个城市的64个项目为融创贡献了超过560亿元的销售业绩,成为今年的千亿黑马大热门。从产能来看,项目平均销售额8.75亿元,城市平均销售额40.02亿元,融创的单城市产能位列所有全国布局房企的第一位。

  除了上述情况,对于周期的把握也是优等生需要在这一轮竞争中比拼的。房企要实现业绩的稳步增长单靠城市布局也是远远不够的,依据市场形势拿捏节奏,保证热点区域有盘可卖、有货可推同样至关重要。不少企业就因为上半年可推项目不多,从而错失了销售大幅增长的机会。

  旭辉上半年销售金额同比增长189%至308.7亿元,上半年推案集中分布于苏州、上海、北京、重庆,借助热点城市的“东风”加紧推盘,使得旭辉2016年上半年成功进入前二十。上半年,南京旭辉银城白马澜山和北京龙熙旭辉6號院分别加推2次,均实现热销。

事实上,从去年开始旭辉就积极在土地市场拿地和扩展项目,而今年由于市场好转,其销售也非常旺盛,因此给了其突围的能力。

物竞天择

  随着地产市场进入物竞天择、弱肉强食的时代,房企已经不能躺着赚钱了,这是“最坏”时代的佐证与命题。

从去年开始就相继有房企开始退出房地产市场,比如苏宁环球[1.33% 资金 研报]就因为房地产业务开展困难而选择退出这个市场,而中渝置地[-0.46%]更是大量甩卖自己的资产。

  苏宁环球地产业务受阻,亿翰智库的监测数据显示,苏宁环球今年上半年销售额37.8亿。其在之前更是宣布要通过几年时间退出房地产,并转型做娱乐、文化、医疗等新兴产业。

  而事实上,由于地产业务不断萎缩,苏宁环球已经没有之前的风采,并出现退地等各种事件。

  世茂房地产[-1.08%]也已经跌出前十的行列。其披露的数据显示,世茂房地产2016年上半年累计合约销售总额约为人民币344.6 亿元,本集团的累计合约销售总面积为2428024平方米,同比分别上升9%及下降8%。截至2016年6月30日六个月的平均销售价格为每平方米人民币14192元。

  虽然其销售金额同比上升9%,但是和行业平均水平依旧有很大的差别。

  “世茂房地产这两年的项目拓展很缓慢,项目重点布局城市也并非今年上半年的热门城市,因此其销售增长乏力。”一位业内资深人士评价。

  显然,想在这个激烈的战斗中取得胜利并非易事,而对于房企更是综合考量。

  克而瑞分析师傅一辰认为,基于去库存基调不变的判断,下半年重点城市库存压力仍将保持低位,并有进一步下探的可能。具体来看,对于上海、南京、合肥等一二线热点城市而言,由于市场成交已达高点,去化速度难再有进一步提升的空间,而高企的房价也阻止了刚性需求的释放,在政策收紧预期的压力之下,消化周期还有反向上升的可能。

  推盘方面,由于一季度回暖迅速,不少房企的存货迅速消耗殆尽,二季度已经出现货量不足的情况。但由于新开工量也随市场回暖向上调整,四季度可能出现供应高峰。房企应当把控节奏,避免捂盘惜售或涨价,重点关注决策层风向和货币政策,尤其在三线及以下城市还是当以保“去化”为主要目标。

  土地市场方面,在今年上半年一二线城市土地市场火爆的背景下,我们认为企业应当谨慎拍地。下半年,观望的企业将会增多,下半年特别是四季度或将迎来一波拿地好时机。

行业集中度增加

  房企创造历史的同时,它们在不断扩大,而随之而来的是一些房企开始慢慢退出这个市场。

  克而瑞的统计显示,TOP100房企继金额、面积各梯队入榜门槛双双大幅提升。金额门槛同比增幅均在60%以上,TOP20金额门槛同比翻番达到115%。

  金额门槛方面,TOP10房企入榜门槛高达501亿元,较2015年同期增加199亿元,同比增长66%;TOP20房企金额门槛达到280亿元,同比增长115%;TOP50房企金额门槛首次达到138亿元,同比增长82%;TOP100房企的入榜门槛达65亿元,同比增长71%。

  面积门槛方面,TOP10房企入榜门槛从去年同期的284万平方米增加至298万平方米,同比增长5%;TOP20房企同比增长48%至195万平方米;TOP50房企门槛则首次达到106万平方米,较2014年增长60%;TOP100房企入榜门槛达到48万平方米,同比增长54%。

  同时,由于排名靠前的房企不断发力,整个行业集中度开始不断增加。其中TOP100房企集中度提升最为明显,同比增加4.05个百分点达到44.35%,占据市场份额近半;TOP10及TOP20房企则分别增加0.5个百分点、1.35个百分点;TOP50房企则从32.63%上升至35.44%,增加了2.81个百分点。

  面积方面,除TOP10房企外,整体集中度均有所提升,但增速有所放缓。相比于去年同期,TOP20、TOP50和TOP100房企分别增加0.42个百分点、1.08个百分点和1.69个百分点,而TOP10房企对比去年同期有0.05个百分点的减少。

  值得一提的是,今年上半年TOP5房企销售金额均突破千亿,而去年同期仅有一家。因此业内普遍预计在目前的销售形势下,全年TOP5房企销售额都将超过2000亿元。

  中原地产首席分析师张大伟认为,上半年一二线城市的火爆,帮助上市标杆房企销售全面火爆,抢地王开始普遍出现,房地产市场的火爆已经从一二线逐渐向三线蔓延。2016年上半年,核心54城市成交商品房住宅180.17万平方米,同比涨幅高达31.2%,刷新了上半年的历史最高纪录。54个城市中,50个城市成交量明显上涨,包括天津、南京、扬州等城市成交量上涨超过100%。一线城市中,上海、广州成交面积分别上涨了14%、27%。北京与深圳有所调整。二线城市涨幅惊人:除几个涨幅100%的以外,济南、杭州、青岛、厦门、武汉、南昌等城市涨幅均超过40%。

  而值得一提的是,大部分房企的业务扩张也是因为它们布局在这些核心城市并选择深耕,从而在这个“最好”的时代占据了一席之地。

 

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