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政治局部署“去泡沫” 深圳火爆楼市或告一段落

来源:日照新闻网 发布时间:2016-08-05 09:05:16

  关于深圳楼市,最近各路媒体的报道有点怪异,6月份说深圳新房均价突破6万元,再创历史新高,环比上涨10.6%,这应该是近年来单月最大涨幅了。7月份,又有报道称,深圳新房均价(56720元)下跌8.2%,创下了深圳近4年来的最大跌幅。且不说深圳楼市经历了30年风雨,短期相对平稳是市场主基调,2个月不该出现如此大的波动。即便是政策面、资金面、城市规划等,近两个月也并无重大利好或利空出现。那么,缘何媒体报道如此大的反差呢?

  抛开类似于2015年这类极端年份,深圳每年的新房成交规模也就3-5万套左右,仅相当于北京、上海的四分之一,每月新房成交仅30万平米,类似于华润城这样的高价盘,有一两个新开盘,房价就被拉高了。这就是6月份发生的情况,当月福田、南山、罗湖三个区的新房平均价格达到7.8万元,成交占比达到近40%(2015全年占比仅20%),全市新房均价突破6万就不奇怪了。7月份,新房均价之所以下跌了8.2%,根本原因也在于三个区成交占比下降至24%。

  事实上,从成交量上看,6-7月份的深圳楼市基本上回到了正常年份:月均新房成交量在3000套左右,二手房成交量在8000套左右,靠拢到过去10年月均成交量。若与“3.25”新政后的4-5月相比的话,6-7月的新房和二手房成交量分别增加32%和19%,看似“3.25”新政效应式微。但是,若与“3.25”新政前月均成交量(新房5000套、二手住房1.2万套)相比的话,或者与最火爆时期(2015年下半年至今年1季度)相比,6-7月份的整体成交量下跌了40%-60%。因此,从这个角度看,即便房贷利率不断创历史新低,即便6-7月份深圳创造全国总价和单价地王,即便楼市整体货币环境依旧友好,深圳上一轮高度景气或许要告一段落了。

  从价格上讲,采取同质可比(同区域、同户型、同类型)的方法,剔除少数体量大、价格高的楼盘,现在的整体均价也达到了5.5万元,相比去年全年均价上涨了52%,相比2014年上涨了129%。此轮楼价上涨,原因分析太多了,但总结起来,“去库存”结构性政策刺激不断,“稳增长”和“调结构”需要货币宽松环境(六次降息、五次降准),以及严重的资产配置荒,特别是汇率贬值预期下,人民币有效资产不足。当这些遇上了创业氛围、融资渠道最畅通的深圳,遇上了加杠杆和鼓励改善型需求的上手工具,遇上了深圳楼市体量小、弹性足(类似于创业版)的特征,深圳楼市就成为了资金最为青睐的对象,成为全国资金纷纷追逐的、稀缺的“安全岛”。

  但是,二季度以来,实际房价水平整体稳定。新房市场提价和降价的楼盘不多,最能反映市场走势的二手住房市场,“3.25新政”后,实际成交价格出现了5%-10%的下跌,6-7月份,二手价格企稳或微幅回升。来自大型中介的数据显示,6-7月深圳二手成交均价在55000元左右。微观调研显示,7月份南山、福田等热点区域的二手住房价格还出现了3%-5%的涨价。目前,之所以深圳房价坚挺,甚至有中期内微幅回升的迹象,区域地王效应、个贷利率走低、全国楼市火爆、货币环境依旧宽松,甚至近期传言的个税抵房贷利息等等外部环境都有影响。

  但更重要的是,看好深圳楼市的群体很多,突出的例子就是,临近深圳的莞惠楼市,上半年新房月均成交13800套、7500套,二者之和超过深圳5倍,60%-70%的房子被深圳人买走,可见深圳资金聚集是何等旺盛、购买力是何等强大。目前,尽管莞惠楼市分流了一部分购买力,但基于其流动性、公共配套差、升值潜力不明显的考虑,看好深圳楼市的群体规模居高不下,一方面,长期活跃在深圳的购买力坚定看好深圳楼市;另一方面,二手房尽管成交量回落,但业主急于出手而明显降价的不多。多数业主认为,综合资金面、国家对楼市的态度,深圳在全国的地位,以及深圳楼市长期供求关系等基本面来看,未来深圳楼市稳中向好是大趋势。大型中介调研的投资客比例,尽管比今年1月份有所回落,但也达到20%-30%的占比。

  不过,近期政治局会议在部署下半年经济工作基调时提出“抑制资产泡沫”,“抑制”完全不同于过去“化解”、“警惕”等表态,折射出楼市泡沫已经到了管理层需要亟待出手的地步。因此,控制楼市资金面、控制杠杆成为下一步楼市政策的基调之一,比如近期银监会堵住理财通道,证监会堵住募资进入土地市场,以及南京、苏州、厦门、合肥等地收紧房贷杠杆等。2015年,深圳新增个人住房贷款比2014年翻了2.3倍。截止到2015年底,深圳个人住房贷款余额超过了7000亿元,比2014年增长了近40%,余额比北京和上海分别高出1200多亿元和1300多亿元。2015年,深圳个人住房贷款平均成数为6.5成,500万元以上的房贷中,7成贷款占比超过70%。

 


  2016年上半年,深圳个贷余额达到9928亿元,同比增长了52.1%。因此,用尽、用足杠杆是2015年深圳房贷申请的主基调今年上半年。杠杆率高是楼市风险高的表征之一,杠杆率快速上升更意味着风险。由此,如果下半年楼市政策偏向适度收紧杠杆的话,过去1年半快速加杠杆的深圳楼市,无疑会受到影响。近期,在深四大国有银行一致收紧首套房贷优惠折扣,就是一个信号。同时,国家对于资产泡沫的关注,意味着深圳未来出地王的可能性下降了,而且还可能会顺应国家政策,收紧房贷杠杆。由此,下半年稳中回调或许是深圳楼市的基本特征。

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